Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Nasıl Açılır?
Zamanaşımı İle Kazanma Ne Demektir? Zamanaşımı İle Kazanma Nasıl Olur?
Zilyetlik, taşınır ve taşınmaz eşya üzerinde her hangi bir çıkar sağlamak, yararlanmak ve kullanmak için eylemsel erk (fiili kudret, iktidar), eylemsel egemenlik (fiili hâkimiyet) yürütmektir.
Bize göre zilyetlik; kişinin eşya üzerindeki fiili hâkimiyetidir. Yargıtay 9.10.1946 gün e 12 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında zilyetliğin bir ayni hak olduğunu vurgulamıştır, esasen Medeni Kanunumuz da zilyetliği dördüncü kitabında Eşya hukuk kavramı içinde düzenlemiş bulunmaktadır.
Medeni Kanunumuz zilyetlikle kazanmayı iki ayrı madde ile düzenlemiştir. Bunlardan birisi Olağan zaman aşımı ile kazanma (MK. md.712), İkincisi de olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır.(MK. md.713)
Olağan zamanaşımı ile kazanma
Doktrinde ve uygulamada zaman zaman adına Bayağı Zaman aşımı ile kazanma, ya da başka bir anlatımla adi zamanaşımı ile kazanma denilen kazanmaya göre, bir kimsenin adına hukuki sebep olmaksızın yolsuz olarak tescil edilen taşınmazda, o kimse on yıl süreyle iyi niyetle zilyetliğini sürdürürse o zaman taşınmazı olağan zaman aşımı ile iktisap etmiş olur. (MK. md.712)
Olağan zaman aşımı ile kazanmanın şartları
Taşınmaza ilişkin şartlar
Taşınmaz tapuda kayıtlı olmalıdır.
Olağan zamanaşımı ile kazanılacak taşınmazın mutlaka tapuda kayıtlı olması gerekir. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilirse de, olağan zamanaşımı ile kazanılamazlar.
Taşınmaz olağan zamanaşımı ile kazanacak kimsenin ya da murisinin üstüne kayıtlı bulunmalıdır. Başka şahıslar adına kayıtlı olursa kazanma oluşmaz. Bu durumda belki şartları varsa MK.nun 713/2. maddesi uygulanabilir.
Taşınmazın niteliği (kamu malı olmamalıdır.)
Olağan zamanaşımı ile bir taşınmazın kazanılabilmesi için taşınmazın niteliği de önemlidir. Ferdi mülkiyete konu olabilecek taşınmazlar ancak kazanılabilir. Kamu malı olan taşınmazlar kazanılamaz. Bu sebeple kamu mallarının hangileri olduğu sorusu karşımıza çıkmaktadır.
Kamu malları aşağıda gösterilmiştir:
Sahipsiz yerler ve kamuya ait mallar.
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir. Ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması,- işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir. (MK.md.715)
Şahsa ilişkin şart
Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için, taşınmazın o kişinin adına yolsuz olarak tescil edilmiş olması gerekir. Başka bir kişinin adına tescil edilmiş olursa bu durumda olağan zamanaşımı ile kazanma mümkün değildir. Ancak tapu sici linde adına yolsuz tescil yapılmış olan malik bundan yararlanabilir.(MK.md.712)
Zilyetliğe ilişkin şart
Tapu kütüğündeki yolsuz tescile dayanarak olağan zamanaşımı ile kazanma olabil mesi için tescil tarihinden itibaren, 10 yıl süre ile adına tescil yapılmış olan kayıt maliki nin iyi niyetle nizasız ve fasılasız taşınmazda zilyetliğini sürdürmüş olması gerekir.
Fasıla ara vermek demektir. Ara vermeden zilyetlik devam etmelidir. Zilyedin zilyet liğinin dolaylı olarak sürmesi de mümkündür. Örneğin malik taşınmazı birisine kiraya verebilir. Bu durumda kendisi dolaylı zilyettir.
Nizadan maksat dava açılmasıdır. Asıl malik tarafından kaydın düzeltilmesi davası açılırsa bu dava zilyetlik süresini keser.
Yargıtay içtihatlarına göre, dava zilyetliği kesen sebeplerden biridir. Ancak, 3091 sayılı yasaya göre Valilik ya da Kaymakamlığa müracaat davadan sayılmaz. Bu nedenle zilyetliği kesmez.
Zilyetlikle kazanmanın hükmü
MK.nun 712. maddesinde düzenlenmiş bulunan olağan kazanma şartları oluştuğunda zilyet kendiliğinden bu hakkı kazanmış olur, Yani dava açmasına lüzum yoktur Zaten kayıt maliki kendisidir. Yasal şartların oluşması ile taşınmazın mülkiyetini kazanır Buradaki kazanma asli kazanmadır.
Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma
Medeni Kanunun 713. maddesi hükmü ile düzenlenen olağanüstü zamanaşımı, tapusuz ve tapulu olup da, malikin kim olduğunun anlaşılamaması ya da 20 yıl önce ölmüş veya hakkında gaiplik kararı alınmış olması hallerinde mümkündür.
Zamanaşımı ile Kazanmanın Şartları
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süre ile ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (MK.md.713/1)
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(MK.md.713/11)
Tescil davası; Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik olan kimse veya mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, gazete ile bir kez ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde üç kez uygun aralıklarla ilan edilir.
Son ilan tarihinden itibaren üç ay içinde ilgililer itiraz etmez ya da itiraz yerinde görülmez ise ve davacının iddiası da ispatlanırsa davanın kabulü ile taşınmazın davacı adına tapuya tesciline karar verilir.
Taşınmaza ilişkin şart
Olağan zamanaşımı şartlarında açıkladığımız, taşınmaza ilişkin şartlardan – Taşınmazın iktisap eden adına kayıtlı olması şartının dışında kalan bütün şartlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada da aynen geçerlidir.
Özellikle taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte bir taşınmaz olması, Mer’a, yaylak, kışlak, köy orta malı gibi kamu mallarından olmaması şartı burada da geçerlidir. Lüzumsuz tekrardan kaçınmak için olağan zamanaşımı şartlarına gönderme yapmakla yetiniyoruz.
Yukarıda belirtilen kamu malları dışında kalıpta 2762 sayılı Vakıflar Kanununun 8. maddesi hükmüne göre doğrudan doğruya hayrattan sayılan taşınmazlarda zamanaşımı ile mülkiyet kazanılamaz.
Ayni hüküm MK.nun 117/1. maddesinde de yer almıştır. Maddeye göre: Vakıfların malları üzerinde zilyetlikle kazanma olmaz.
Olağan zamanaşımı ile kazanmada incelediğimiz taşınmaz şartlarından farklı olarak olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması ya da tapuda kayıtlı ise, kayıt malikinin kim olduğunun anlaşılamaması, ya da 20 yıl evvel ölmüş olması veya hakkında gaiplik kararı verilmiş olması gerekir.
Tapu malikine ilişkin şart
Genel olarak uygulamada daha çok tapusuz taşınmazlar için tescil davası açılmasına ve bu konu MK nun 713/1 maddesinde düzenlenmiş bulunmasına rağmen, aynı maddenin ikinci fıkrası ile tapulu taşınmazlara yönelik bir hüküm düzenlenmiştir.
Buna göre; Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, örneğin malik hanesinin boş bı rakılması veya mürekkep silinmiş olup da malikin okunamaması, ya da muayyen değil de müphem olması örneğin kimliği baba adı olmadan sadece Ali yazılması ve Ali’nin kim olduğunun tespit edilememesi halinde, zilyetlikle kazanma mümkün olur.
Ya da Malikin kim olduğu belli ve fakat 20 yıl önce ölmüş ise veya gaipliğine karar alınmış ise bu hallerde dahi tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün bulunmaktadır.(MK.md.713/2)
Gaiplik kararında MK.nun 713/2 maddesinden 20 yıllık sürenin gaiplik kararının ve rildiği tarihten itibaren başlayacağı anlamı çıkmaktadır. Oysa gaiplik kararını düzenleyen MK.nun 35/2 maddesi: “Gaiplik kararı ölüm tehlikesinin gerçekleştiği veya son haberin alındığı günden başlayarak hüküm doğurur” demektedir. Öyleyse bu iki madde arasında bizce çelişki mevcuttur.
Zilyetliğe ilişkin şart
Taşınmaz malik sıfatıyla kullanılmış olmalıdır.
Zilyedin malik sıfatıyla taşınmazı kullanmış olması gerekir. Örneğin bir başkasına bu taşınmaz sebebiyle kira vs. ödememesi gerekir. Başka bir anlatımla kendisinden başka bir kimsenin üstün hakkını tanımaması gerekir.
Eğer taşınmaz için başka birine kira ödemekte ise bu halde malik sıfatıyla zilyetlik ten bahsedilemez
Öte yandan pay düşen mirasçılar arasında olağanüstü zamanaşımı ile kazanm.ı mümkün değildir. Örneğin taşınmaz babalarından kalmış ise, bir kısım paydaşların öteki ler kullanmadı zilyetliği yoktur. Diye onların paylarını zaman aşımı ile kazanmaları söz konusu değildir.
Taşınmaz ara vermeden 20 yıl süre ile kullanılmış olmalıdır.
Zilyedin taşınmazı ara vermeden kullanması yani başka bir değişle zilyetliğin anı vermeden kullanılması ve 20 yıllık sürenin dolması gereklidir. Örneğin yirmi yılın ilk on yılı zilyet olduğu halde sonra kesintiye uğrar ve birkaç yıl boyunca zilyetlik kaybedilirse ara verilmiş olur. Sonradan zilyetlik kazanılsa bile ilk kullandığı on yıl eklenmez. Çünkü ara verilmiştir. Bu durumda yeniden zilyetliğin kullanıldığı tarihten itibaren süre sıfırdan başlar.
Ancak taşınmaz zilyetliğini haklı bir sebeple elde etmiş olan kimse kendisinden ön çeki zilyetlik süresini kendi süresine katabilir. Buna “eklemeli zilyetlik” denir. Örneğin taşınmaz babasının iken, babasının ölümü ile kendisine kalmış ise, ya da taksim yapılıp da taşınmaz kendisine düşmüş olursa bu durumda babasının zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine katabilir. On yıl babası kullanmış, on yılda kendisi kullanmış ise bu durumda yirmi yıl dolmuş olur. Buna Eklemeli zilyetlik denir.
Taşınmaz için bu süre içinde dava açılmamış olmalıdır.
Taşınmazın zilyetlikle kazanılması için gereken şartlardan biride dava açılmamasıdır. Eğer 20 yıl içinde dava açılmamış olursa bu durumda zilyetlikle kazanma mümkün olur. Aksi takdirde taşınmazın zilyetliği bana aittir şeklinde bir başka şahsın dava açması zilyetlik süresini keser.
Ancak 3091 sayılı yasaya göre Valilik veya Kaymakamlığa yapılan başvurular dava niteliğinde kabul edilmez.
Eğer 20 yıllık süre dolmadan zilyet dava açmış olur ve süre dolmadığı sebebiyle tescil davası reddedilirse, bu durumda; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 19.1.2007 gün ve 1/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; reddedilen kararın kesinleştiği tarihten itibaren yeniden 20 yıllık sürenin geçmesi gerekir.
Bilindiği üzere, İçtihadı birleştirme kararları, tıpkı yasa hükmü gibi mahkemeleri mutlak surette bağlamaktadır. Ne var ki biz bu kararın isabetli olduğu kanaatinde değiliz. Çünkü: her ne kadar 713. madde zilyetliğin davasız ve aralıksız olmasını hükme bağlamış ise de; burada ki dava sözcüğü bize göre niza anlamında kullanılmıştır. Nitekim MK.nun 713. maddesine tekabül eden, 743 sayılı eski Medeni Kanunun 639. maddesinde dava yerine niza tabiri kullanılmıştır. Doğrusu da budur. Niza ise; bir kimsenin taşınmaz üzerinde hukuki bakımdan hak etmesi anlamını taşımaktadır. Örneğin tescil davasında taşınmaz bana aittir diyerek itiraz eden kimsenin davası nizadır. Ancak zilyedin kendisi tarafından açılan davanın niza kabul edilmesi doğru değildir. Eğer öyle olsaydı. Taşınmaza tecavüz halinde zilyedin açacağı müdahalenin men’i davası da niza sayılırdı. Oysa taşınmaz üzerinde zilyedin haklarının korunmasına dair açtığı davalar Yargıtay uygulamalarında niza sayılmamıştır. Öte yandan örneğin satışla zilyetliği devralan bir şahsın 19 yıl kendisine satan kişinin zilyetliğine sadece bir yıl kendi zilyetliğini ekleyerek eklemeli zilyetlik sebebiyle açtığı davası olumlu sonuçlanan bir kimseye rağmen, bizzat 19 yıl 11 ay zilyet olduktan sonra davası reddedilen kimseden bir 20 yıl daha istemek böylece 39 yıl 11 ay sonra onu hak sahibi yapmak eşitlik ve hakkaniyet ilkelerine de aykırı düşmektedir.
Bu sebeplerden ötürü Yüksek Yargıtay’ın mezkûr İçtihadı Birleştirme Kararı’na katılmadığımızı belirtmekte yarar görmekteyiz.
Son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz edilmemiş olmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı ile iktisap (Kazanma) şartlarından biride, son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde bu davaya kimsenin itiraz etmemesi ya da yapılan itirazın reddedilmiş bulunması gerekir.
Eğer itiraz eden olur ve bu itirazı da hâkim tarafından haklı görülürse bu kez kazanma için açılan tescil davası reddedilir.
Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü
Daha önce açıkladığımız gibi, olağan zamanaşımı ile iktisapta her hangi bir dava açmaya gerek yoktur. Çünkü: zaten taşınmaz zilyet adına tapuda kayıtlıdır. Ancak olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada dava açılması ve tescil kararı alınması gereklidir.
Mahkeme açılan davada davayı sabit görürse kabul kararı verir. Ancak karar vermeden önce gazete ile bir defa ve mahallinde uygun vasıta ve araçlarla üç defa ilan eder. Son ilan tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz eden olmaz, ya da itirazın geçersiz olduğu anlaşılırsa itiraz reddedilerek dava kabul olunur.
Ancak itiraz geçerli olursa, örneğin Karayolları tarafından dava konusu taşınmazın yol olarak kamulaştırdığı yönünde bir itiraz gelirse, bu durumda itiraz haklı bulunursa yollar tescile tabi olmayıp MK.nun 999.maddesi uyarınca terkin kararı verileceği için,davacının tescil davası reddedilir. Bu durumda davacının kamulaştırma parası alan şahıs ya da şahıslara karşı umumi hükümler doğrultusunda bedel davası açma hakkı doğar.
Ayrıca Taşınmaz özel mülkiyete konu olmayacak kamu malları niteliğinde olursa bu halde de dava reddedilir.
Davanın kabulü halinde eğer taşınmaz tapusuz ise sadece tescil kararı verilir.
Kadastro Kanununun 14. maddesi hükmü uyarınca tapuda kayıtlı olmayan ve ayni çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadarı için tescil kararı verilebilir. Hâkim, davacının senetsizden başkaca taşınmaz edinip edinmediğini ve miktarını yazı işleri müdürlüğü ve tapudan sorarak araştırmalıdır.
Suluda 40, kuruda 100 dönümden fazlasının zilyetlikle kazanılabilmesi için Kadastro Kanununun 14/A-B-C-D-E-F-G-H- maddelerinde yazılı belgelerden birine dayanılması gereklidir. Bu belgelerin ayrıntılı açıklaması kadastro davaları bahsinde yer almıştır.
Eğer taşınmaz tapulu ise yani MK.nun 713/2. maddesine dayanılıyorsa bu halde tapunun iptali ile davacı adına tescil kararı verilmelidir.
Davada hazine ve ilgili tüzel kişilik yani köy hudutları içinde ise köy tüzel kişiliği, yok belediye hudutları içinde ise belediye başkanlığı yasal hasım olarak gösterilir.
Davanın kabulüne karar verilmesi halinde Hazine ve ilgili tüzel kişilik yasal hasım oldukları için, mahkeme masrafı ve vekâlet ücreti ile sorumlu tutulamazlar.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davasında Görev
Görevli mahkeme dava değerine göre belirlenir. ……..TL.ye kadar olan davalarda sulh hukuk mahkemesi, bunun üstündekilerde asliye hukuk mahkemesi görevlidir .
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Yetki
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Davalı
Tapusuz taşınmazlarda, dava yasal hasım olarak Hazine ile ilgili köy ya da belediye davalı gösterilir. Eğer Taşınmaz tapulu ise ve 713/2. maddeye göre kazanım söz konusu ise o vakit kayıt malikinin mirasçıları da davalı gösterilmelidir.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Dava
Tapusuz taşınmazlar için sadece tescil davası açılır. Tapulu taşınmazlarda ise; tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır. Her iki davada niteliği itibariyle eda davasıdır. Dava ile zilyet lehine yenilik doğuran bir kazanım hakkı elde edilir.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Süre
Dava açmak için her hangi bir süre koşulu yoktur. Sadece kazanım elde edebilmek için 20 yıllık zilyetlik süresinin dolmuş olması gerekir. Bu süre dolmuş ise dava her zaman açılabilir. Süre dolmadan açılan dava ise, süre koşulu yerine gelmediği nedeniyle redde mahkûmdur.
Yargıtay’ın 19.1.2007 gün ve 1/1 sayılı tevhidi içtihat kararına göre, süre dolmadan açılan davanın reddedilmesi halinde, ret kararının kesinleştiği tarihten itibaren yeniden 20 yıllık sürenin dolması gerekir. Yoksa reddedilen davadan önce geçen süre ret tarihinden sonraki süreye eklenmez.
Kadastro gören yerlerde 3402 sayılı yasanın 12.maddesinde 10 yıllık hak düşürücü süre vardır. Bu süreye dikkat edilmek gerekir. Ancak Kadastroca boşluk bırakılan yerlerde süre söz konusu olmadığı için her zaman dava açılabilir.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Deliller
Dava; tanık, bilirkişi, keşif, hatta eğer varsa tapu kaydı, vergi kaydı vs. gibi her türlü delille ispatlanabilir.
Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali Tescil Davası Hüküm
Dava sonucunda gerek taşınmazın niteliğinin zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olduğu, diğer bir değişle kamu malı olmadığı, gerekse davasız ve aralıksız 20 yıllık zilyetlik süresinin dolduğu anlaşılırsa, hâkim davanın kabulüne karar verir.
Eğer taşınmaz tapusuz ise sadece tescil kararı, yok tapulu ise tapu iptali ve tescil kararı verilir.
Dava nisbi harca tabidir. Dava değerinin binde 54’ü oranında harç alınır. Ancak Hazine ile ilgili köy veya belediye tüzelkişiliği yasal hasım oldukları için bunlara harç yüklenemez. Hazine harçtan muaf olmasına rağmen, bu harç davacıdan yine alınır.
Bunun gibi dava masrafları ile vekâlet ücreti de yasal hasım olan Hazine ve ilgili kamu tüzelkişiliğine yükletilemez.
Hüküm verildikten sonra, tebliğ tarihinden sulh hukuk mahkemesi kararları 8 gün, asliye hukuk mahkemesi kararları 15 gün içinde temyiz olunur.
Taşınmazın (Gayrimenkulün) aynına taalluk etmesi sebebiyle hüküm kesinleşme den infaz olunamaz. İcraya konulamaz.